Trước khi xây nhà bạn cần phải làm thủ tục xin cấp phép xây dựng. Khi xây dựng bất cứ dự án nào thì bắt buộc gia chủ hoặc chủ đầu tư phải tìm hiểu và dựa trên bộ quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng và bộ Quy chuẩn về kỹ thuật để quy hoạch. Một trong những vấn đề phải thể hiện rõ ràng đó chính là mật độ xây dựng. Để hoàn thiện một công trình như mong muốn, ngoài việc sở hữu mẫu thiết kế nhà thì gia chủ cần tìm hiểu về mật độ xây dựng. Tuy nhiên, không phải ai cũng am hiểu về vấn đề này, nhiều người còn thắc mắc mật động xây dựng là gì? Cách tính ra sao. Vậy mật độ xây dựng là gì? Mật độ xây dựng hiện nay được tính như thế nào? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu kỹ trong chuyên mục tư vấn xây dựng chuyên sâu này nhé.
1. Mật độ xây dựng là gì?
Theo Quy định, mật độ xây dựng được chia làm hai loại là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.
1.1 Mật độ xây dựng thuần là gì?
Mật độ xây dựng thuần được hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm đất dựa trên tổng diện tích của lô đất của các công trình xây dựng (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời…)
Ví dụ sau đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm này:
Ví dụ:
- Diện tích đất của nhà bạn 5m x 20m = 100 m2.
- Phần diện tích bạn xây nhà: 5m x 18m = 85 m2.
- Phần sân trước bạn chừa 2m: 5m x 2m=10 m2
Như vậy mật độ xây dựng nhà bạn là: 90m2/100m2 x100 = 90%; trong đó phần xây dựng là 90% (tương ứng 90m2) Phần chừa sân 10% (tương ứng 10m2). Phần lỗ thông tầng phía dưới có công trình kiến trúc (hồ tiểu cảnh) nên phải tính vào là phần xây dựng.
1.2 Mật độ xây dựng gộp là gì?
Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm có cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).
1.3 Phân loại mật độ xây dựng
Theo đặc trưng công trình sẽ có các loại mật độ xây dựng tương ứng như:
- Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
- Mật độ xây dựng nhà phố
- Mật độ xây dựng biệt thự
- Mật độ xây dựng chung cư
Tiêu chuẩn mật độ xây dựng giúp công trình được xây dựng hợp lý. Dưới đây là bảng tra cứu nhanh mật độ xây dựng tối đa cho nhà ở riêng lẻ, nhà vườn, biệt thự,…
Diện tích lô đất (m2/căn nhà) =< 5075100200300500 >= 1000Mật độ xây dựng tối đa (%)100908070605040
Vậy cách tính mật độ xây dựng như thế nào? Ngay dưới đây sẽ là thông tin chi tiết.
2. Cách tính mật độ xây dựng chính xác nhất
Dựa vào Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD vào ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng v/v Ban hành: “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”. Đồng thời, hướng dẫn cụ thể về cách tính mật độ xây dựng công trình kiến trúc, các đơn vị tư vấn, thiết kế xây dựng, thẩm định, phê duyệt các công trình liên quan đến chỉ tiêu mật động xây dựng.
Công thức tính mật độ xây dựng:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2): Được tính dựa vào hình chiếu bằng của công trình nhà phố, biệt thự, nhà ở…
- Diện tích chiếm đất của công trình sẽ không bao gồm diện tích chiếm đất các công trình cụ thể: tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (trừ khu vực sân tennis, sân thể thao xây dựng cố định…).
Công thức mật độ xây dựng nhà ở bằng công thức được suy với cách tính thủ công.
Công thức mật độ xây dựng
Cụ thể:
- Nt: mật độ xây dựng của tại khu vực đất cần tính.
- Ct: diện tích khu đất cần tính.
- Ca: diện tích khu đất cận trên.
- Cb: diện tích khu đất cận dưới.
- Na: mật độ xây dựng cận trên trong bảng 1 tương ứng với Ca.
- Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng 1 tương ứng với Cb.
Ngoài ra bạn cũng có thể tham khảo một bảng tra cứu nhanh về mật độ xây dựng tối đa cho các công trình nhà phố, nhà riêng lẻ, nhà vườn, biệt thự trong bảng dưới đây:
Nghĩa là nếu diện tích lô đất từ 50 mét vuông trở xuống thì mật độ xây dựng là 100%, tức được xây dựng hết diện tích lô đất. Lô đất có diện tích 75 mét vuông thì xây dựng 90%, trường hợp lô đất là 100m2 thì xây dựng 80% tương tự với lô đất từ 1.000 mét vuông trở lên chỉ được xây dựng 40%. Như vậy theo quy chuẩn trên diện tích lô đất càng lớn mật độ xây dựng càng bị thu hẹp.
3. Quy định về mật độ xây dựng
Ngoài việc tìm hiểu mật độ xây dựng là gì, cách tính mật độ xây dựng ra sao thì tiếp theo chúng ta tìm hiểu quy định về mật độ xây dựng. Theo đó, quy định mật độ xây dựng được chia thành:
- Quy định về mật độ xây dựng ở nông thôn.
- Quy định về mật độ xây dựng ở thành thị.
3.1 Quy định về mật độ xây dựng nhà ở nông thôn
Đối với quy định mật độ xây dựng ở vùng nông thôn được chia thêm thành 2 nhóm: Quy định mật độ xây dựng tối đa và quy định mật độ nhà ở nông thôn.
- Quy định về mật độ xây dựng tối đa với nhà ở
Diện tích lô đất (m2) | 50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | 1000 |
100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
- Quy định tối đa về các tầng xây dựng.
Chiều rộng lộ giới L (m) | Tầng cao tối đa |
L ≥20 | 5 |
12 ≤L<20 | 4 |
6≤L<12 | 4 |
L<6 | 3 |
3.2 Quy định cụ thể về mật độ xây dựng nhà phố
Chiều rộng lộ giới L (m) | Tầng cao cơ bản (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu thuộc khu vực quận trung tâm thành phố hoặc trung ương cấp quận | Số tầng cộng thêm nếu thuộc trục đường thương mại dịch vụ | Số tầng cộng thêm nếu công trình xây dựng trên lô đất lớn | Cao độ tối đa từ nên vỉa hè đến sàn lầu 1 | Số tầng khối nền tối đa + số tầng giật lùi tối đa | Tầng cao tối đa (tầng) |
L 25 | 5 | +1 | +1 | +1 | 7m | 7+1 | 8 |
20≤L<5 | 5 | +1 | +1 | +1 | 7m | 6+2 | 8 |
12≤L<20 | 4 | +1 | +1 | +1 | 5.8m | 5+2 | 7 |
7≤L<12 | 4 | +1 | +1 | 5.8m | 4+2 | 6 | |
3.5≤L<7 | 3 | +1 | 5.8m | 3+1 | 4 | ||
L<3.5 | 3 | 5.8m | 3+0 | 3 |
- Chiều cao và lộ giới: Các chỉ số này được quy định như sau:
- Độ vươn của ban công và ô văng phụ thuộc vào lộ giới:
Chiều rộng lộ giới L (m) | Độ vươn tối đa |
L < 6 | |
6 ≤ L < 12 | 0,9 |
12 ≤ L < 20 | 1,2 |
L ≥ 20 | 1,4 |
Bên cạnh đó, có một số lưu chú sau mà người dân tại các thành phố cũng cần lưu ý:
- Nhà có hẻm sẽ không được lên sân thượng.
- Đường nhỏ hơn 7m: xây trệt, lửng, 2 tầng, sân thượng.
- Đường nhỏ hơn 20m: xây trệt, lửng, 2 tầng, sân thượng.
- Đường lớn hơn 20m: xây trệt, lửng, 4 tầng, sân thượng.
- Trục thương mại: 5 tầng.
- Những trục đường thương mại lũy bán bích 3,5m.
4. Quy định về chỉ giới đường đỏ trong xây dựng
Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng khác. Trong đô thị, thường gặp lộ giới là chỉ giới đường đỏ của phần đất dành làm đường đô thị, bao gồm toàn bộ lòng đường, lề đường và vỉa hè.
Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên đất đó.
Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, nếu công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất); hoặc lùi vào so với đường đỏ nếu công trình phải xây lùi vào so với chỉ giới đường đỏ (do yêu cầu của quy hoạch).
Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng
Quy định về chỉ giới đường đỏ trong xây dựng
Hy vọng với những thông tin trên cũng đã mang đến cho bạn câu trả lời Mật độ xây dựng là gì? cách tính mật độ xây dựng chính xác nhất. Mọi thắc mắc về mật độ xây dựng cũng như thiết kế nội, ngoại thất quý khách hãy liên hệ với Vip House để được tư vấn chính xác và tận tâm nhất.
viphouse.vn
